2018中国房地产上市公司测评成果发布会_中房网_中国房地产 ...

本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。　　通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究，中国房地产上市公司测评对上市房企和供应商企业的综合实力进行评估和深入研究，发掘行业中综合实力强、具有发展潜力的优秀房地产企业群体，可以引领行业向纵深发展，提升整个房地产业的专业化水平，也有效地促进了房地产企业及整个行业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。[详细]中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻表示，房地产行业马太效应愈发明显，百强房企市场集中度达到80%不久会到来。调控大背景下，长效机制、稳定增长是主基调。调控的目的是不能让你走得太快，慢慢走、慢慢来。他认为，从价值、市值管理、资本公司实力等角度来看，2017年是整个市场最好的一年。在此条件下，上市公司持续增长能力非常之强，继续看好整个市场。花旗银行董事总经理、中国研究部所长蔡金强在表示，“限价”是目前房企面临的最大挑战，但伴随它存在的还有3个机会。第一个，强者，他是一个胜者为王的机会，他慢慢会通过市场的占有率。第二，他慢慢成了一个生态圈，背后是多元化的机会。第三是商业物业的机会。详细>>八年的积累，八年的发展，《中国房地产年鉴》具备了行业最权威、最客观、最有参考价值，并且一册在手洞察行业的变化，洞察市场的变化，受到业内广泛欢迎的工具书。　　这个工具书的主要特点，具有充分有力的数据支撑，内容十分丰富。包括了政策篇、城市篇、宏观篇、企业篇、产业篇、发展篇、市场篇等包括了31个省份，41个重点城市的交易，包括288个城市的价格，以及整个行业在过去一年的大事记的一个基材。拥有百人的团队在全年跟踪记录这样一个行业的发展，跟踪记录市场变化的动态，从而形成了这个产业忠诚的记录者。根据2018中国房地产上市公司测评榜单显示，榜首位置十一年来首次易主，恒大首次荣膺桂冠，万科和碧桂园紧随其后，分列第二和第三位。中国海外发展、保利地产和绿地控股分别居于第四到第六位，华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列第七至十位。从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。2017年，A股市场呈现分化格局，白马龙头股领涨大盘。地产板块与大盘走势基本一致，但总体表现欠佳。以2017年12月29日收盘价计算，沪深300指数全年累计上涨21.78%，申万房地产行业指数微涨0.80%，跑输大盘20.98个百分点；横向对比来看，房地产板块全年收益率在申万28个一级行业里排名第11位。总体来看，不同市场间房地产板块表现各异，A股房地产板块表现明显弱于大盘。近两年，沪深上市房企和在港上市房企估值差距持续收缩，2017年在港上市房企平均市盈率和市净率均有所提升，依次为9.95倍、0.82倍，估值得到明显修复。尽管2017年沪深上市房企的平均市盈率和市净率同比均降低，但仍远高于在港上市房企，沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为15.05倍和1.41倍。2017年，上市房企总资产均值为837.43亿元，同比上升21.74%，标准差为1916.80亿元；净资产均值为196.58亿元，同比上升12.48%，标准差为340.86亿元；房地产业务收入均值为150.02亿元，同比上升1.92%，标准差为3580.50亿元；净利润均值为22.51亿元，同比上升31.21%，标准差为50.71亿元。各项规模指标中，总资产均值增速和房地产业务收入均值增速均有不同程度的回落。2017年，在港上市房企的平均总资产、净资产、房地产业务收入和营业利润在绝对值上仍大幅领先于沪深上市房企，在平均总资产和净资产规模扩张速度上，在港上市房企由于基数较大增速落后于沪深上市房企，但平均房地产业务收入和营业利润增速仍高于沪深上市房企。从上市房企总资产规模来看，截至2017年末，总资产超过千亿的企业有45家，约占上市房企总量的21%。其中，超过万亿的企业有3家，依次是中国恒大、万科和碧桂园，年末总资产规模分别为17617.52亿元、11653.47亿元和10496.69亿元。2017年，一方面受行业销售再创新高、销售回款大增影响，大型房企自有资金充沛，另一方面，房地产企业融资环境显著收紧，房企公司债发行规模严重“缩水”，客观上也限定了整个行业杠杆率的天花板，据不完全统计，2017年公司债融资总规模为437亿元，较2016年全年大幅下降90% 。2017年，综合流动比率、速动比率、净负债率和资产负债率等指标比较分析得出，强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别约占上市房企总量的10%和33%，合计占43%；低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比约50%和7%，合计占57%。　　从企业资产负债率的分布来看，2017年，约43%的企业资产负债率低于65.05%的行业均值；约32%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间；另外25%的企业资产负债率高于80%。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点，标准差为12.74%；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点，标准差为3.28%；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。此外，三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企增收不增利的情况已得到持续改善。从上市房企盈利能力类型分布来看，盈利下滑型企业数量明显下降，而盈利稳健型企业数量明显上升。从各类型企业盈利能力指标具体表现来看，盈利突出型企业净利润均值和营业利润均值分别为153.00亿元和250.49亿元，净资产收益率均值和总资产净利率均值分别为21.64%和4.36%。2017年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，且尽管某些增长率指标出现回调，但大体维持了平稳发展态势。具体来看，上市房企营业收入增长率均值为29.10%，同比回落9.62个百分点，标准差为60.50%；净利润增长率均值为31.65%，同比增长5.26个百分点，标准差为195.72%；净资产增长率均值为18.71%，同比下降2.98个百分点，标准差为42.37%。2017年，百强房企在土地市场上的竞争愈加激烈，从招拍挂市场到收并购再到城市旧改，竞争蔓延到各个拿地领域。根据企业自身的土储情况，典型房企拿地表现也不尽相同。第一类是土储充足，拿地依然积极的房企，如恒大、碧桂园、融创，前两者本身土储丰富；第二类是本身土储充足，在2017年拿地偏保守的房企，如绿地、招商；第三类是本身土储一般，年内拿地规模略显不足的房企，如金地、绿城、华润。2017年，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率小幅提升。2017年末，上市房企存货周转率均值微涨0.02至0.39，流动资产周转率均值小幅上升0.01至0.31，而总资产周转率均值略降0.02至0.21。从经营效率类型分布看，2017年约12%的上市房企为高速周转型企业，约23%的上市房企为平稳经营型企业，两者合计占比约为35%，较上年降低14个百分点。从各类型上市房企表现来看，高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平，三项指标均值分别为0.78、0.65和0.41；平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.49、0.39和0.27；落后经营型企业各项经营效率指标则远低于总体均值水平。2017年,大部分房地产企业实现销售规模和利润的大幅增长。上市房企在追求业绩增长的同时，履行社会责任良好，企业主动承担社会责任，且意识越来越强，实现企业与社会共同发展。从纳税指标来看，2017年，得益于年内业绩创新高，上市房企纳税额大幅提升，均值为14.86亿元，同比增加47.3%。从上市房企社会责任类型分布来看，2017年，约6%的上市房企属于高贡献度型，中贡献度型房企占比约为15%，两类合计占比为21%，而其余两类企业占比合计约为79%。从企业纳税来看，较上年相比，2017年，房企业绩抢眼，恒大、万科、碧桂园步入5000亿阵营，融创、保利、绿地升级为3000亿阵营，多家上市房企进入1000亿阵营，众多上市房企紧随其上，业绩大幅度攀升，收入增加，纳税额较2016年有大幅度提高。房地产行业进入下半场，产品升级、营销去化、多元业务拓展仍是创新标配，但单纯业务拓展已不能满足发展需要，故大型上市房企开始从模式突破、产业导入寻求赋能，并从存量运营、轻资产化寻找增长点。企业越做越精细、专业、特别，上市房企创新也从粗放向精细化发展，从外延式扩张向内涵式提升。营销创新方面，在调控政策日渐收紧，房企让利空间逐步收窄的背景下，本年上市房企营销较为平淡，但营销仍是上市房企促进去化、冲刺业绩的突围手段，同时体现出一些创新点。同时，在增量与存量并存、城市消费升级、城市更新、城中村改造等新命题的背景下，城市运营重心从物理空间转变为内容生产，如何给物理空间提供更多内容，实现空间赋能，创造新的附加值，成为上市房企热点探索的命题。2017年，政策方面整体贯彻了2016年底中央经济工作会议提出的“房住不炒”理念，加速建立房地产长效机制，构建“租购并举”新格局，全年调控严厉，贯彻“分类调控、因城施策”原则，热点一二线城市从严调控，限购、限贷、限价、限售、限商等政策相继出台，大部分三四线城市采取各类措施加快去库存，同时推进租赁市场发展，尤其是在人口净流入的大中城市鼓励发展租赁住房市场，并从金融方面给予有力支持，积极发展房地产投资信托基金（REITs）。进入2018年，楼市调控再次定调，坚持“房住不炒”的原则，实行差异化调控，建立长效机制，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3月，各地迎来新一轮密集调控，以二三线热点城市为主，以摇号买房、加码限售限购、住房公积金政策为手段，涉及限购、限售、首付比例、刚需优先等多个内容。深圳出台“三价合一”政策，西安、长沙等城市出台摇号政策，杭州出台摇号政策及其细则，成都购房摇号政策进一步细化。多地实行公积金新政，保障首套刚需贷款需求，提高贷款额度。同时，延续2017年的因城施政、分类调控，调控政策和方向更趋向于差别化、精细化，大连、阜阳的调控政策细化到区、县层面，更多城市将执行一城多策，调控更加精准。从2017年全年看，A股地产股整体表现欠佳。申万房地产行业指数仅收涨0.80%，跑输大盘20.98个百分点。具体到各时间段，尽管2017年A股房地产板块表现欠佳，但仍有两个比较明显的上涨时期：4月中上旬和9月中上旬。由于房地产行业收入确认原则，2017年整年的业绩受益于15、16年以来商品房持续回暖的销售行情，具有较强确定性。此外，以国外经验来看，整个集中度提升的过程中，龙头房企市值总体上涨，并且集中度提升越快的区间，龙头房企市值上涨幅度越大；同时在行业成熟期，龙头房企估值波动幅度越来越小。伴随着2016年9月底开启的新一轮政策调控，房地产行业的信贷环境也持续收紧。2016年10月，央行召集17家银行开会，要求各行理性对待楼市，强化房贷管理。不仅房贷业务被严格监管，为严控房地产金融业务风险，银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续出台各项政策，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。2017年，在全国房地产销售业绩创新高和库存去化良好的背景下，不管是大型房企，还是中等规模房企，补仓意愿普遍强烈，拿地积极性高涨。克而瑞数据显示，2017年新增土地货值前一百强的企业通过招拍挂及收并购等方式获取的新增土地货值高达12.28万亿元，新增土地建面8.99亿平方米。十九大报告指出，人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾已经成为了我国社会主要矛盾，过去一年，“美好生活”成为房地产行业高频率热词，上市房企纷纷打“美好生活”牌，向“美好生活”、“运营商”转型，更有越来越多的上市房企将“美好生活”提到战略地位，融入企业未来的发展战略，成为一大亮点。美好生活从其本质而言是多元化，传统住宅业务销售受局限，单一“卖房”模式难以为继，房企探索从多个领域满足人民美好生活需要。目前，上市房企多元化布局主要在长租公寓、文旅、教育、产业城镇、物流地产、轻资产、特色小镇、养老地产等领域，同时更具潜力的新业务仍在不断挖掘出新。基于多指标评价的复杂性，房地产上市公司测评模型既要尽可能全面地将各类反映企业经营绩效的指标包括进去，同时又要避免引入过多重复信息，夸大某一指标的相对影响，因此中国房地产上市公司测评模型采取了主观评价和客观评价相结合的技术路线，选用了因子分析法（客观评价）、层次分析法（主观评价）以及功效系数法（客观评价）三种测评模型，对于这三种测评模型最后的结论采用了Borda组合评价法进行综合，有效地解决了不同测评模型测算结果的不一致现象，从而保证了测评结论尽可能客观、公正、专业和科学。