物业管理酬金制之—再论物业管理酬金制计提比例 深 …

摘要：在上篇文章《物业管理酬金制之计提基数和计提比例》中，得出的结论之一为物业管理酬金比例的盈亏临界点为14.1%,则物业管理酬金率应在15%以上，本文用实证分析的方法，以案例告诉大家如何理解和计算酬金计提比例及其相关思路，对酬金及确定酬金比例再次进行深入剖析。本文内容源自《住宅与房地产》2009年第10期。 　　笔者曾于几年前撰写了一篇名为《物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例》的文章，得出的结论之一为物业管理酬金比例的盈亏临界点为14.1%，则物业管理酬金率应在15%起始。虽然调查结论是正确的，但是现在看来在适用性方面，是有一定局限性的，并不能对千差万别的由不同项目所构成的不同公司具有操作上的指导意义。为进一步说明物业管理酬金比例到底多少才合适，本文在探讨物业管理酬金由来及其与包干制比较的基础上，用实证分析的方法，以假设的案例告诉大家如何理解和计算酬金计提比例及其相关思路，为大家在认识酬金及确定酬金比例时提供参考。 　　一、酬金制、包干制收费模式的由来和现状 　　物业管理用提取酬金获得收益的方式是伴随着物业管理从香港引进的同时作为具体的操作方法之一引进的，整个八十年代，深圳物业管理在引进、学习、消化和发展中从来没有异议，也没有所谓的酬金制、包干制的概念和区别。当时，包括九十年代上半期，深圳的物业服务企业都是收取了业主的管理费，绝大部分用在业主身上和打理物业方面，物业公司只提取10-15%的管理者佣金，即今天所说的酬金，此外物业服务费当期没有用完的部分，绝大多数物业公司也都能自觉把这个属于业主权益的结余结转到下年度物业服务费中，而很少有公司把它作为利润据为己有。 　　然而，物业管理引进初期朴素的学习、模仿和自觉执行酬金提取的方式没有得到相应的制度保障和规范支持，加之特区发展太快，物业服务企业大量涌现。至1997年，深圳的物业服务企业和非企业的物业管理单位已有1400多家，出现了第一次物业管理机构成长的高峰。这种情况下，很多新企业没能很好学习和规范应用酬金制的方式，而是用一般的会计准则和会计方法，把代业主使用的物业服务费作为了企业收入，形成了包干制的做法。 　　由于包干制存在损害业主利益的可能性，不少企业又以“费用包干，自负盈亏”为由，不愿为广大业主增加提供服务透明度的意愿和动力，久而久之，业主与物业服务企业之间信息不对称的情况越来越明显，矛盾与纠纷逐步出现并越来越深。可以说，物业管理计费包干制是物业管理发展初级阶段，市场发育还不健全，人们尚未完全认清物业管理具有代理本质的情况下，出现的一种不规范做法。 　　与包干制相比，酬金制从本质上体现了代理条件下获取报酬的方式，所以在制度安排上就比较好的解决了许多问题，如较为健全的财务信息披露、账目公开，有效得解决了信息不对称、业主被动接受强制服务等问题，使业主能够明明白白消费，从而更好地保护了业主的利益，降低了业主与物业服务企业产生矛盾和纠纷的可能。同时，物业服务企业的利益按收入总额的一定比例提取合理的酬金，也相应的保证了企业的利益，是个利在双方的计费方式。 　　二、实行酬金制存在的问题 　　物业管理酬金制自上世纪50年代在香港诞生以来发展得很成熟，80年代我国内地引进物业管理，发展的这十几年也证明是成熟的。从理论上讲，物业管理酬金制是因为物业管理具有代理的本质，它可以充分解决雇佣双方信息不对称带来的问题，然而我国内地的酬金制为什么自上世纪90年代后半期开始出现了问题呢?归纳起来，主要由以下几个方面的因素造成的。 　　(一)酬金制的会计方法没解决。酬金制的会计方法至今是个悬而未决的问题。酬金制下收取的物业服务费不是企业收入，而是代管资金;酬金制下物业公司对小区的投入不是投资而是垫资，是要在一个合同周期计提收回，而不可能从长期的利润回报的方式收回;同时小区的财务必须独立核算，其收入减支出等于的不是利润而是结余，且全体业主享有这部分结余的所有权;物业公司的收益是用各管辖的小区提取的酬金体现的，等等。所有这些，会计方法上并没有一个规范来指导。 　　(二)纳税方面的问题没有解决，也就是说至今为止酬金制作为代理的本质没有得到国家税务部门的认可。税务部门认为企业行为就必是经营，收费就是收入，收入就纳营业税，而且酬金提交物业公司又要再纳一遍营业税，形成二次纳税。甚至物业公司最后的利润课以企业所得税的同时，连属于代业主使用上年度没有使用完的结余也要强制课以所得税。使得这种对业主和企业共利的特殊的计费模式始终得不到税收体制上的保障。 　　(三)酬金制计费方式下的基本操作制度不健全。酬金制下要建立管理预算制度、代管费用收支报告制度、物业服务费收支审计制度、多退少补机制和激励机制等基本制度，这些制度是酬金制顺利施行必不可少的配套办法。这些办法对物业服务企业具有一定的约束性，如果没有行政强制或行业推行，没有业主的支持和推动的，企业单方面是很难实施和操作的。 　　(四)酬金计提基数和比例的问题没有解决。深圳是内地物业管理酬金制的发源地，政府也曾制定过法规，可以说深圳曾经是法定酬金制。但是现在来看当时的规定没能按市场机制规定一个合理的比例范畴，而是限制不能超过成本的10%，使得企业失去了议价的权利。即使规定现已失效，但由于十几年来逐渐形成行规行约，造成了不管市场上物业服务费主动还是被动下降，收入总额是否减少，酬金率都不能上调的恶性结果，企业收益只能随着收入减少而减少，生存压力与日俱增。 　　三、如何看待酬金率的适当提高 　　物业服务企业是经济实体，追求经济利润是极为正常的经营目标，然而，物业企业不仅因为较低的酬金率，不能获得正常的经营利润，还额外承担了市政、计生、城建等多方面的社会责任和无偿代供水、供电部分收费的责任和负担。物业服务收费标准多年处于下降通道，与业主的协商议价机制无法建立，使得本身就低的利润空间多次被挤占，企业生存屡屡遇险。加之近年来，物业管理进入了高成本时代，物业服务成本和收入“倒挂”现象愈演愈烈，物业服务企业竭力压缩成本的同时，期待收入的适当提高。酬金率的适当提高将有利于推动物业管理行业的持续健康发展。 　　(一)酬金率提高是保证服务质量的需要 　　由于《劳动合同法》实施、CPI上涨﹑最低工资标准上浮等因素，物业企业劳动力成本大幅提高，加之近年来物业服务企业依靠共有部位开展多种经营弥补物业服务费不足的收入明显减少，物业管理行业整体利润偏低。在酬金率保持不变的情况下，物业服务企业平均利润率处于下降态势。企业利润下降，表明企业的盈利能力在不断削弱，必然导致其对相关服务内容的压缩和对人力资源投入的紧缩。这些问题导致的结果就是企业对业主提供的服务达不到应有的标准，例如：对硬质外墙的清洗，按政府规定的标准一年应洗两次，企业为节约成本可能变为1年洗1次，或2年洗1次，甚至多年都不洗;再如根据不同服务等级要求，大堂地面有拖抹﹑打蜡抛光和镜面处理三个标准，成本激增后，企业只能降为一般拖抹的方式进行基础保洁等。长此以往，小区的环境恶化、楼宇老化，城市风光都会受到影响。所以物业管理成本的上升不仅是减少企业利润的问题，而且是牵扯到服务标准﹑业主利益﹑楼宇光鲜﹑城市美观的重大问题。因此，要扭转这种不利局面，首先就要从增强企业的盈利能力入手，并把这种盈利能力建立在物业管理主业的基础之上。从这个角度而言，适当提高酬金率，不但是解决当前企业生存危机的必要手段，而且也是保证整个行业良性发展的一条重要途径。 　　(二)酬金比例市场化是趋势 　　酬金或酬金率多少才合适?物业企业和所有企业在经营目标方面是一致的，就是追求利润最大化。但是这种最大化的追求并不是一厢情愿的，在追求利润最大化的过程中存在几个市场和政策的制约问题：一是追求的利润目标与服务水平的适应性;二是提供的服务内容与业主的认可程度和接受能力的适应性;三是与市场上同类项目的横向比较和相互竞争的适应性;四是与政府有关价格管理方面的政策和规范的适应性。 　　不能认为提高酬金率就会使得乱收费抬头，业主负担加重。其实不然，在激烈的市场竞争条件下，市场调节机制会发生作用，当规定或常用的酬金比例下限过低时，往往会遏制产业的发展甚至消灭这个产业，而规定的酬金比例上限过高时，酬金折让的情况就会发生。以证券业为例，以往证券交易酬金按固定比例收取，由于各证券商纷纷采用新技术，导致成本迅速下降，市场上证券商给客户酬金折让即“返佣”。于是，规定的酬金标准也就名存实亡了。所以，市场最终会在竞争中达到均衡，而物业管理酬金比例的市场化也将会是必然趋势。 　　(三)酬金比例多高不算高? 　　笔者在《物业管理酬金制研究之计提基数和计提比例》一文中，随机调查深圳若干家中等规模公司(管理面积在30万，60万，100万和200万平方米左右的)的财务数据，发现这些公司按10%计提的酬金总额，平均只能覆盖这些公司本部管理费用总额的71%，若要达到保本点，则酬金比例应为14.1%。在此，我们可以再做一种模拟核算，求出假设的某一级物业服务企业在物业服务费及其相关收益中的盈利保本点和酬金计提比例的合适范围。 　　假设某物业服务企业人数800人，公司本部管理人员按总人数的3%-5%计，平均为32人，人均管理面积2500㎡，管理总建筑面积为200万㎡，其中120万㎡为多层住宅，平均物业服务费标准为0.7元/月•㎡;高层住宅80万㎡，平均管理费为2.8元/月•㎡，提取酬金按深圳原规定最高界限10%，则： 　　物业管理费年总收入=【(120万㎡*0.7元/月•㎡)+(80万㎡*2.8元/月•㎡)】*12=3696万元 　　年酬金=3696*10%=369.6万元 　　这369.6万元是物业服务费带来的公司收益，再设定该物业公司管理项目的停车场收入中的属于物业公司收益部分=3696*15%*10%≈55万元(15%是指，停车场收入相当于物业服务费收入的15%左右，再按10%酬金率计算)，以及利用属于业主权益的场地场所的多种经营收益=3696*5%*10%≈18万(这类收益一般相当于是物业服务费收入的5%左右，亦按10%酬金率计算)。则物业公司的酬金总额=369.6+55+18=442.6万元。 　　再对成本进行核算。假设该公司设4个公司领导，人均10000元，6个部门负责人，人均7000元，22个公司各级职员人均4000元 　　年总人工成本=(10000*4+7000*6+4000*22)*12=204万元 　　总人工成本占酬金总额的比例=204/442.6=46.09% 　　办公费用及其他成本=442.6*30%=132.78万元 　　税费=442.6*10%=44.3万元 　　公司运作总成本=204+132.78+44.3=381万元 　　经营利润=442.6-381=61.6万元 　　人均盈利=61.6/800=770元/人 　　如果将酬金率提高为不同比例，则在非市场竞争情况下的假设结果计算为： 　　            按10%计提   按12%计提   按15%计提   按18%计提 　　管理费酬金    369.6万      443.5万    554.4万     665.3万 　　停车场酬金      55万          66万      83万       99万 　　其它收益酬金    18万          22万      27万       33万 　　酬金总额       442.6万     531.5万     664.4万    797.3万 　　经营利润        61.6万     114.9万     194.64万    273万 　　人均盈利能力    770元/人   1436元/人   2433元/人   3429元/人 　　从以上假设可以看出，这个国家一级资质公司在深圳也属于中型偏大的企业，在正常情况下不受任何影响可以有61.6万的经营利润，一旦出现收缴率降低、管理人员由于各种原因增加、最低工资标准上调等成本上涨因素，或者在管面积减少等任何降低收入或增加成本的情形，这个利润将不复存在。如果这个公司管理面积只有150万㎡或以下，酬金的绝对数是下降的，虽然人工、管理等成本的绝对数也会下降，但是这个下降是相对的，其成本比例肯定是升高的，如人工成本可能为50%-55%，办公成本可能为28%或30%，结果是纯利润更小，因此，比假设模型中规模要小的企业更有必要提高酬金的计提比例。当企业的酬金总收入不足以支付所需成本，就出现了绝对亏损，当酬金总收入刚好支付所需成本而没有利润时，这就是盈亏临界点。 　　物业管理是我国最年轻的新兴服务业，每个人的一生当中都不可离开，物业服务企业掌管着人们一生中最大宗资产，堪比银行、证券公司管理着人们的金融资产、医疗行业肩负着人们的人身健康一样重要，它绝不是一个普普通通的劳动密集型的一般竞争性行业，而是一个特别重要、非常特殊的行业，这样重要的行业应得到与之地位相匹配的行业收益。